大厦里的幽灵：为何人工智能正在“驱逐”全球地产经纪人

TL;DR：

商业地产服务巨头股价集体跳水，标志着市场开始清算那些依赖高佣金、高人力的传统中介模式。尽管复杂交易仍需人类博弈，但AI对基础流程的蚕食正迫使该行业在资产贬值与效率革命的双重夹击下寻找新的存在意义。

在商业地产这个古老且充满“烟草与皮革味”的圈子里，关系网一向被视为最坚固的货币。然而，本周华尔街的显示屏上，世邦魏理仕（CBRE）与仲量联行（JLL）等行业巨擘的股价绿意盎然——不过是那种象征着失血的深绿。随着投资者惊恐地发现，人工智能（AI）不再仅仅是实验室里的玩具，而是已经开始撬动价值数万亿美元的交易杠杆，一场针对“AI输家”的抛售潮正席卷全球房地产服务业。¹

繁琐业务的“终结者”

长期以来，商业地产服务公司一直扮演着某种“信息看门人”的角色。他们依靠庞大的初级分析师团队去翻阅冗长的法律合同，手工汇总租金明细，并从中抽取不菲的佣金。这种低效却丰厚的商业模式，在加息周期的阴影下本就摇摇欲坠，而现在，它遇到了真正的天敌。

市场情绪的转折点源于AI初创公司Anthropic发布的一系列自动化工具。这些工具能够像经验丰富的律师和财务顾问一样处理法律文书和金融研究¹。对于投资者而言，逻辑简单得近乎残酷：如果一个算法能在几秒钟内完成一个分析师需要一周才能做完的尽职调查，那么客户为什么还要支付那笔昂贵的、带有“品牌溢价”的手续费？

本周三，CBRE与仲量联行的股价单日暴跌超12%，戴德梁行（Cushman & Wakefield）跌幅更是逼近14%，创下自2020年新冠疫情以来最惨烈的单日表现²。这不仅仅是数据的修正，更是市场对传统中介机构“护城河”深度的重新审视。

关系网能否筑起护城河？

面对市场的惊恐，行业分析师们试图扮演“冷静的成年人”。Keefe, Bruyette & Woods的分析师Jade Rahmani指出，此轮抛售可能夸大了AI对复杂交易撮合业务的短期冲击¹。确实，即便AI能写出完美的租约，它目前依然无法在五星级酒店的行政酒廊里，通过观察对手方一个细微的眼神闪烁来决定是否在数亿欧元的交易中加价。

然而，这种辩解在现实面前显得有些苍白。商业地产服务业的利润结构就像一座金字塔，顶端的“复杂交易”固然需要人类的智慧与手腕，但支撑整座塔基的却是大量的资产评估、物业管理和基础租赁业务³。当GPT-5时代的工具开始大规模渗透这些领域，塔基的消融将不可避免地导致整座大厦的结构性坍缩。

正如巴克莱银行的分析师所言，AI带来的威胁并非一夜之间降临，而是一种缓慢而持续的侵蚀。¹ 这种侵蚀正迫使这些巨头向生命科学、数据中心等更具“抗AI性”的细分领域扩张。¹ 但问题在于，当所有的掠食者都挤进同一个避风港时，那里的利润空间也将迅速缩水。

价值链的重构

从更宏观的视角来看，房地产服务业的遭遇只是所谓“AI恐慌交易”的一个缩影。从私募信贷到财富管理，凡是涉及高度标准化信息处理的行业，都在经历这场无声的屠戮。² 地产经纪人们曾经以为，实体建筑的不可移动性是他们的天然屏障，但他们忘记了，决定这些建筑价值流向的，终究是信息流。

预测未来的最好方式是观察资本的流向。目前，资本正加速逃离那些“高劳动力密度”的避风港。对于CBRE们来说，未来的生机不在于如何抵制算法，而在于如何将自己从“中介”转变为“技术集成商”。

如果说数据是新时代的石油，那么未来的商业地产服务商必须证明自己不仅仅是加油站的加油工，而是拥有核心炼油技术的工程师。否则，在这场AI重塑的版图中，他们最终留下的可能只是一个个空荡荡的办公楼，以及一段关于“高额佣金时代”的陈旧记忆。

引用

• 人工智能
• 商业地产
• 世邦魏理仕
• 行业颠覆
• 资本市场